Een gebouw dat zichzelf niet kan verbeteren, is niet meer van deze tijd

“Ontwikkelaars presenteren graag hun nieuwste gebouwen als ‘smart buildings’, maar hun betrokkenheid bij het project stopt vaak na de verkoop” bekrachtigt Richard de Ruijter, marktmanager smart buildings bij Equans. Dit leidt tot een situatie waarin de technisch dienstverlener, die verantwoordelijk is voor het functioneren van het gebouw, in de operationele fase nog tal van aanpassingen moet oppakken om de beloofde functionaliteit te realiseren. Het probleem verergert bovendien door een ‘copy-paste mentaliteit’ in de vastgoedmarkt, waarbij ontwikkelaars simpelweg succesvolle concepten kopiëren zonder rekening te houden met de praktische uitvoerbaarheid. De oplossing ligt in betere communicatie, betoogt hij. 

Technische expertise voor beter eindproduct

Deze aanpak negeert de cruciale rol van de technisch dienstverlener, die de beloften waar moet maken en het gebouw operationeel moet houden. Een betere communicatie is daarom cruciaal: voordat een project van start gaat is het belangrijk dat gebruikers en ontwikkelaars in gesprek gaan met een ervaren technisch dienstverlener. Door hun expertise al in de ontwerpfase te betrekken, kunnen potentiële problemen vroegtijdig worden geïdentificeerd en opgelost. Dit leidt uiteindelijk tot een beter eindproduct en voorkomt dat projecten uit de hand lopen qua kosten.

Belofte waarmaken

De vastgoedmarkt zit vast in een ‘copy-paste-mentaliteit’. Bestaande projecten worden vaak zonder nadenken herhaald voor de laagste mogelijke prijs. Van toekomstbestendigheid ontbreekt vaak elk spoor. Het gevolg? Gebouwen die noch bij hun functie noch bij hun omgeving passen. En dat kan weer tot gevolg hebben dat een pand niet optimaal presteert waardoor duurzaamheidsdoelen niet worden gehaald. Ook wordt er energie verspild, werkt de algehele techniek niet, praten geïmplementeerde innovaties niet met elkaar of is het binnenklimaat niet gezond. Vaak komen directies hier helaas te laat achter. 

Vijf Europese eisen

Vanuit de Europese Smart Readiness Indicator moeten nieuwe utiliteitsgebouwen in ieder geval aan de volgende vijf eisen voldoen:

• Ze moeten energie-efficiënt zijn;
• Ze bieden de gebruiker een comfortabele en gezonde omgeving;
• Ze bieden interessante inzichten voor de gebruiker;
• Het gebouw moet data gedreven onderhoud mogelijk maken;
• Ze moeten flexibel kunnen reageren op het stroomnet.

Om hieraan te kunnen voldoen is een uitvoerbare visie nodig. Daarvoor heb je iemand aan tafel nodig die ervaring en de expertise in huis heeft om het gebouw voor een langere periode te managen, bijvoorbeeld de volgende 20 jaar. Een partij die intrinsiek betrokken is bij het gebouw en al deze factoren meeweegt vanuit een ander perspectief. Een technisch dienstverlener met ervaring zorgt ervoor dat de installaties in het gebouw optimaal met elkaar communiceren. Dat is belangrijk, want zodra er aan de ene knop wordt gedraaid, beïnvloedt dat de andere factoren. Een slim gebouw kan alle systemen optimaal met elkaar laten samenwerken op voorwaarde dat de installaties met elkaar praten. Technisch dienstverleners zijn dus geen eindpunt. Ze zijn de garantie voor een goede start.

Een gebouw ontwikkelen? Stel vragen, maar aan de juiste partij!

Wat ik nu zie is dat adviseurs consultancybureaus advies vragen aan de technisch dienstverlener, want zij kennen het gebouw het best. Deze dynamiek moet ook toegepast worden bij nieuwbouw en renovaties. Helaas is dit niet hoe de keten nu werkt. Daarom moeten ontwikkelaars de juiste vragen stellen. Aan de investeerder die het gebouw in gebruik gaat nemen, bijvoorbeeld. Wil je duurzaam en toekomstbestendig vastgoed ontwikkelen, dan is dat het allerbelangrijkste. Wat is er precies nodig? Wie zijn de gebruikers van een pand? Wat is de functie van het gebouw? En vragen moet je niet alleen stellen vóórdat je gaat bouwen, maar ook wanneer de bouw is afgerond. Voldoet het gebouw aan alle eisen en wensen? Zijn er verbeterpunten? Is het gebouw toekomstbestendig? Van alle positieve en negatieve ervaringen kun je leren. Daar kun je in de toekomst weer mee aan de slag om een volgend gebouw beter te maken. Helaas zie ik dat er in de praktijk maar weinig vragen worden gesteld. Niet aan de voorkant en niet achteraf. In plaats daarvan wordt een gebouw met een niet-werkend systeem rustig nog eens nagemaakt. 

Continu en blijvend optimaliseren

Een technisch dienstverlener blijft na de bouw tientallen jaren verantwoordelijk voor een gebouw en is onontbeerlijk als het gaat om advies aan projectontwikkelaars en energieadviseurs. Die doen er daarom goed aan al met de technisch dienstverlener om tafel te gaan vóórdat een project van start gaat. Zo kan die aan de voorkant al meedenken over de mogelijkheden zoals de benodigde samenstelling van de installaties, de realisatie ervan inclusief het bedenken van de samenwerking tussen de verschillende systemen. Maar ook het preventief detecteren van storingen en het toekomstbestendig maken van de installaties voor nieuwe innovaties. Bij Equans garanderen we een blijvende optimalisering van het gebouw. Technisch dienstverleners zijn geen eindpunt. Ze zijn de start.

Smart buildings

Een gebouw dat niet kan communiceren of zichzelf niet kan verbeteren, is niet meer van deze tijd. De toekomst vraagt om gebouwen die leren en evolueren; dat zijn échte smart buildings. Dankzij de inzet van data, AI en nieuwe innovaties zorgen wij ervoor dat gebouwen zichzelf blijven optimaliseren. Een gebouw wordt zo steeds slimmer en duurzamer in gebruik. Wij hebben nu al datamodellen tot onze beschikking die ons helpen naar het gebouw te luisteren. Deze datamodellen geven ons zelfs advies over de in te vullen behoeften en de daarvoor in te zetten verbeteringen. Zo wordt een gebouw echt datagedreven op alle aspecten, ook in preventief onderhoud.  Wat dan weer kostenbesparing oplevert. 

Duurzaamheidsrapportages

Naast de eerder besproken voordelen van een goed werkend slim gebouw is er naast de optimalisatie van je gebouw nog een ander, heel groot, voordeel. Als je je gebouwbeheersysteem en techniek goed op orde hebt, kun je de data van je vastgoed snel en accuraat inzetten in de verplichte duurzaamheidsrapportages. Zo’n duurzaamheidsrapportage die consultancybureaus meestal handmatig oppakken, is dan niet meer nodig. De data voor deze rapportage is nu namelijk slim beschikbaar uit het gebouwmanagementsysteem. Lijkt me een pure win-win voor elke CFO.